1、老年公寓可行性报告分析报告
一、 涞水夕阳红老年公寓概况
1、名称：
涞水夕阳红老年公寓
2、地址：
位于京赞线和京易公路的交汇处，北京市房山区张坊镇周张路口，
龙安大桥东300米处，占地10余亩。
2.1 河北省涞水县宋各庄乡龙安村龙安大桥东300米。
2.2 北京市房山区张坊镇张坊村西
3、现状
3.1 现占地面积一万多平方米。
3.2 东院主楼三层建筑面积2300多平方米，辅助用房800多平方米。
3.3 医院部分占地800多平方米，建筑面积600多平方米。
3.4 西院建筑面积2500多平方米，详见附件1平面图的说明和涞水夕
阳红老年公寓简介。
4、产权：
属个人合法所有，无任何债务、产权分争，见附件2产权证复印
件。
5、规划：
5.1 目标：
本项目拟建成养老、培训、医疗、亚健康调理及老年用品研
发销售等高附加值的养老综合产业项目。
5.2 规模
5.2.1 确定原则
A、以养老产业为发展龙头。
B、以北京老人为客源，面向全国中产阶级以上家庭老人。
C、用国内外一致公认的最小投资经济规模。
D、达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。
E、综合利用、降低成本、资源互补、投高产业规模。
5.3 产业预计规模：
按照前述原则，同时考虑建设规划的合理性。地理环境和外
部条件情况。资金及社会需求等因素。确定形成可利用床位（1）
前3年100-200张床位.（2）3年后可利用床位200-500张床位的
能力。
6、投资规模：
6.1 再建100张床位，公寓楼2000平方米，需支付350万元。
6.2 辅助设施建设需80万元。
6.3 相应设备购进、安装需100万元。
数据来源2005年全国统一安装工程预算河北省单价估价表、
河北省2005年建筑安装概（预）算定额，国家计委《建设项目经
济评价方法与参数》（第三版），保定市开发建设工程行政、事业、
服务性收费标准。
7、产值预估：
项目完成后形成年入位人数200-500床位的规模可获以下项目收
入：
7.1 老年公寓收养生活完全自理老人，生活照料和护理、产生每人每
天净营利10元计算，每100人可获年收入36万元。
7.2 生活半自理和生活完全不能自理者，产生利润在50-100元，每100
人可获年收入180-360万元。
7.3 床位费：每床按20-80元每天计算，每年100张床年获利约72-288
万元，五年收养老人300-500人时，年收入达216-1440万元。
7.4 探望老人的家属，所发生的餐饮、住宿旅游等收入应在几万至几
十万元。
7.5 随之产生的医疗、保健费用忽略不计。
8、后援支持：
本机构在当地政府和主要部门审批、验收合格后，取得了合法
资质，见附件3，经营许可证复印件，是受当地民政部门管理和享
受国家相关政策支持和保护的民办非营利企业。
有培训基地为依托，能充分保证服务人员的数量、质量和水平，
设有亚健康调理中心，可以为亚健康老人制定合理的饮食、运动、
养生计划，机构能为入住老人解决常见病、多发病的基本诊疗，有
上述三种力量为老人的生活和健康保驾护航，让我们不仅有能力做
到儿女能做到的，同时也能做到儿女不能做到的。
在逐步走向老龄化社会的路上，我们有良好的服务水平做保
障，有医疗保健机构做后援，我院的养老事业会蒸蒸日上的。
9、政策支持：
涞水县以得天独厚的条件，吸引了美国、德国、日本、香港、
韩国、台湾等国家（地区）投资者，并为发展涞水县经济做出了贡
献。为进一步扩大开放，涞水县人民政府研究决定，实施以开放促
开发，以开发促发展的战略，为投资者创造良好的环境和条件。
近几年，涞水县把项目建设作为求生存、促发展的根本措施，
在项目谋划上抓大抓优，项目运作上抓快抓活，项目责任上抓严抓
实，使一批关乎经济和社会长远发展的较大项目相继上马，并取得
了显著进展，一些投资上千万元的大项目也均以立项、签约，进入
实施阶段。同时，涞水县将进一步加大基础设施建设，加强项目库
建设，组成专门班子进行项目攻关，伺机而上，力争使更多的项目
挤入国家、省、市的计划盘子。
10、人才保证：
10.1 本机构现有领导人员和专业技术人员10余人。
10.2 服务人员以当地农民工为主进行培训，考试合格上岗。
10.3 培训以当地农民工为主，向周边地区扩展，并向兄弟托、养老
机构做服务输出。
二、 招商立案说明：
1、合作方式：
1.1 股份合作式：投资方自主经营，按相应股份分得利益。
1.2 股份合作式：共同管理经营，按股分红。
1.3 出租现有场地设施，投资方自营。
2、合作条件：
投资者除具备相应的经济实力外，一定要具备良好的人格 ，一
定要有爱心，强烈的事业心，更要具有艰苦的创业精神，有胆有
识，有战略前瞻性的投资者是我们理想的合作伙伴。
3、合作年限：20年或更长。
4、合作项目：
养老、托老、临终关怀、医疗保健、老年护理员培训、老年用品
研发及销售。
三、 项目分析：
1、成功因素分析：
1.1 温馨、舒适的居住环境，严格规范的管理是成功的基础因素。
1.2 社会逐渐老龄化，子女的工作、社会压力大，是养老事业可持续
发展的重要因素。
1.3 全国独一无二的有培训护理人员做依托，医疗机构做保障，发展
老年事业的模式是成功的必然要素。
1.4 当地的温带气候，四季分明，空气清新，居住地依山傍水，素
有“长寿老人之乡”的美誉。周围被百余个名胜古迹、旅游景点
所环抱，当地老百姓质朴、热情、丰衣足食、路不拾遗、夜不闭
户的民风是老年人养生、休闲的最佳选择，也是老人安居的必备
条件。
1.5 便捷的交通优势，全方位的通讯保障系统，自备供水、供电设施，
水量、水质满足生活服务需求，涞水供电有限责任公司和本机构
达成安全、可靠供电协议。
2、风险因素分析：
经营不善，导致客源馈乏，是经营失败的主要因素。
3、合作保障手段。
4、投资效益分析。
四、 项目特点：
1、以培训机构为依托，确保服务质量。
2、以医疗机构为阵地，确保人文关怀。
3、以模式输出的手段，扩大服务半径。
4、以京城老人为客源，提高消费档次。
5、以十渡景区为连结，开发老人及家庭亲情旅游。
6、以云居寺为基地，满足个性消费。
五、 合作程序：
1、接洽联系人。
2、考察、现场规划。
3、谈判、确认合作方案。
4、签约、确定合作关系。
5、注资启动规划实施。
6、运营、工作班子正常工作。
2、老人公寓入住需要哪些体检报告?
选择入住老年公寓的7大注意事项：
一、区域
看老年公寓所在的区域问题，考专察是否交通便捷属与周围环境、空气质量是否良好。
二、政策
看老年公寓是否有获得政府政策的扶持，养老金，养老保险。
三、居住环境
看老年公寓居住的环境如何，房间里的设备或医疗设备是否符合老人的需求。
四、膳食服务
饮食健康，是否设有单独的老人食堂，考察饭堂的饭菜是否符合绿色健康膳食标准，制定科学合理的营养食谱。
五、医疗保健服务
人到晚年，或多或少都有些疾病或存在突发疾病的可能，所以选老年公寓一定要看该老年公寓是否设有医务室，配设有专职医生，备有足够的医疗设备和物资。老年公寓是否具备在院内或就近及时诊疗老人常见病、多发病的能力，能够及时妥善处理各种突发性疾病和其他紧急情况。
六、休闲娱乐活动与心理服务
既然是颐养的场所，丰富的娱乐社交活动就必不可少，所以需要看养老院是否给老人提供这样的空间和平台，比如：兴趣小组、活动团体等，这些条件都有利于孤寡老人情感上的交流，给老人带去心理上的慰藉。
七、物业管理
老年公寓也像家庭住宅小区一样拥有物业管理，考察治安问题，团队大不大，架构体系是否完善。
3、公司领导让给他在外找单身公寓,申请报告怎么写？
公司领导让你给他找房子。你写什么申请？这个申请你给谁看呢？
4、如何做老人公寓可行报告
1、总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
,xxxxx养老服务设施建设项目
1.1.2承办单位
老年公寓有限公司
法人代表：
1.1.3承办单位概况
本项目承办单位为xxx老年公寓有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。原黟县老年公寓位于黟县县城中心繁华地段，占地面积1887m2，现有床位25张，供养各类老人23人，管理人员3人。该院由于投入不足，建设规模小，设施简陋，不能适应社会需求，急需迁扩建。
青山老年公寓有限公司法人代表xxxx，x，有多年从事老年工作的经验。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
我省和全国一样，已进入老年型社会。据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10％，即进入老年型社会）。据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平（10.5％左右）。
中共安徽省委、安徽省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）中共安徽省委、安徽省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》（皖发[2002]8号）
（4）安徽省发展和改革委员会《安徽省老年服务业2005-2010年发展规划》
（5）安徽省民政厅等13厅局《关于加快实现社会福利社会化的意见》（民福字[2001]107号）
（6）《xxxx公寓项目建议书》和项目承办单位提供的有关文件资料
1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对黟县青山老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目概况
1.4.1建设地点
黄山市黟县碧阳镇碧西村打算亭，距黟县城区3.5公里。
1.4.2建设规模
本项目总投资700万元，占地8286.92平方米，建筑面积5510平方米，项目竣工后可接收200位老年人入住。
1.4.3建设内容
（1）老年公寓4栋 建筑面积3330平方米
①长寿苑、康乐苑各一栋，全寿命老年公寓。三层建筑，共66套，双人房间，可接收132位老人颐养天年。
②康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，22套双人房间，可接收44位身体较差的老人和残疾老人居住。
③逍遥苑一栋，健康型老年公寓，二层建筑，24套单人房间，可接收24位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）。
（2）综合楼，三层建筑，建筑面积1000平方米，底层为餐厅，二、三层为老年娱乐、健身活动场所。
（3）办公楼，二层建筑，建筑面积400平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。
同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。
1.5主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1 主要技术经济指标
序号 名称 单位 数量或指标 备注
1 建设规模
1.1 总投资 万元 700
1.1.1 其中 建设投资 万元 683
1.1.2 建设期贷款利息 万元 0
1.1.3 流动资金 万元 17
1.2 建筑面积 平方米 5510
1.3 老年公寓床位总数 个 200
1.3.1 其中 医护型床位 个 44 患病老人和残疾人居住
1.3.2 全寿命型床位 个 132 供健康老人长期居住
1.3.3 健康型床位 个 24 供健康老人居住1-3年
2 新增职工人数 人 20
3 经济指标
3.1 投资利润率 ％ 5.43
3.2 投资利税率 ％ 6.29
3.3 成本利润率 ％ 25.68
3.4 内部收益率 ％ 6.52 全部投资
3.5 净现值（I＝6％） 万元 27.3
3.6 盈亏平衡点 ％ 54.22
3.7 投资回收期 年 12.86 全部投资，含建设期
5、求一份关于养生馆项目的可行性研究报告
江南养生文化馆项目可行性报告30页
中医药温泉养生城建设项目可行性研究报告70页
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