國外養生地產發展

1、什麼是養生地產？國內外有哪些養生地產模式？

養生地產是新說法，歸類於養老地產，國際技術領先的是《日百本》。。。。。項目選址更為苛刻。。。。。。對區域本身的環境提出更高期望值。度。。。。。除常規養老地產知項目具備的功能外，參考上海（21孝賢）北京（東方大學城）三亞（清平樂），對中醫理療。spa。。。。物業人文服務道---精神領域的愉悅，更有深度需求。。。三亞安家房地產開發公司，在距離三亞40公里的崖城，有300畝科專教用地，正在屬重新規劃區域功能，其中住宅部分就是做《南海----南山---安家養生度假地產》。

2、關於國內外有些什麼養老地產的模式呢？

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國外典型老年社區模式特點

西方發達國家老年住宅發展目前處在第三個階段，充分體現其人性化設計理念和區別對待的關懷模式，普通化和社區化發展成為新的熱點。（飛揚國際）

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美國品質社區養老模式

■ 設施包括醫務室、圖書室、計算機室、健身房、洗衣房、緊急呼叫系統等。（飛揚國際）
■ 白天在中心活動，晚上回家休息，並提供星級服務。（飛揚國際）
■ 讓老年人結伴認對、互助養老。（飛揚國際）
■ 由政府財政出錢，派家庭保健護士為有需要的老年人提供服務。（飛揚國際）

美國在養老體繫上經歷了近一個世紀的時間，在居家養老服務體系建設方面，美國積累了豐富的經驗。在美國，社區具備了強大的助老功能，使得美國老人能內安其心、外安其身，實現"安養—樂活—善終"的老年生活目標。（飛揚國際）

★美國佛羅里達太陽城中心老年社區 —— 聞名世界的最為成熟老年社區之一。（飛揚國際）

➤規模：接近微型城市
社區太陽城中心共有10500個住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬。
➤目標定位和建設理念：
社區自1961年開始建設起，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區；使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活。（飛揚國際）

規劃設計人性化：針對老年人的無障礙設計、空間導向設計，身心健康相關的社區設施
■ 無障礙設計——強調方便安全（飛揚國際）
■ 極強的空間導向性——應對老年人的記憶力感知力下降（飛揚國際）
■ 針對老年人的社區設施——強調身心健康（飛揚國際）

多彩的體育運動：會所可以滿足大多數運動需求，尤其高爾夫，社區1/3業主喜愛，經常舉辦相關賽事。（飛揚國際）

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日本家屬社區式養老模式

日本的養老產業發展已較為成熟，日本政府提出了"黃金計劃"，旨在打造一個可以為老年人和殘疾人提供豐富而又健康生活的經濟和社會環境。（飛揚國際）

以養老設施為核心的"養老院經濟"產業形態：

看護型養老：主要供身體不便和患病老人入住，由養老院下屬團隊為入住者提供看護服務. 此類養老院通常與醫療機構有固定協作關系。（飛揚國際）

住宅型養老：供身體狀況正常的老人居住，當老人需要看護服務時，院方尋找上門看護，企業提供臨時看護服務。（飛揚國際）

健康型養老：類似面向老年人入住的賓館，院方負責打理老年人的日常家務，但不負責照顧入住者的日常起居。（飛揚國際）

★日本靜岡縣熱海老年公寓項目

靜岡縣熱海市是日本著名海濱溫泉鄉，依山傍海，風景秀麗。由日本大和房地產公司開發，於1986年開業，屬於私人投資的盈利性的高檔老年公寓，佔地面積15369平方米，建築面積17443平方米。（飛揚國際）

公寓包含：會客室、親屬探望的客房、茶道室、大浴場2所、圖書室、和室、麻將室和棋牌室、陶藝室、健身房、小賣店、停車場、美容理發室、菜園、超市班車服務。（飛揚國際）

➤公寓出租部分
生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。共185套，面積從46平米至70平米不等可以自帶傢俱，室內有廚房，可以作飯。（飛揚國際）
➤需要醫療護理的老人的護理室
護理室面積從20～28平方米，共43套。（飛揚國際）

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英國社區照顧養老模式

英國有關社區照顧的法令明確指出，要在社區內對老年人提供服務和供養，以便使他們盡可能過上獨立的生活。其目標是在他們自己的家或"像家似的"環境中受到幫助。（飛揚國際）

社區照顧包括兩部分，一是運用社區資源，在社區內由專業工作人員進行照顧；二是由家人、朋友、鄰居及社區志願者提供的照顧。如為有各種需要的老年人提供家庭服務。（飛揚國際）

政策引導：英國政府既制定社區照顧這一社會福利政策， 又訂立具體的措施，以使社區能切實地承擔起這一職能。（飛揚國際）

政府出資：英國的社區照顧在財政出資上完全體現了以政府為主的特點，很多服務設施都是由政府資助的，社區、家庭和個人的支出不多。（飛揚國際）

依靠社區：英國的社區照顧主要是立足社區、依靠社區，以社區為依託，各種服務設施都建立在社區中，且社區照顧的方式盡量與老年人的生活相融合。（飛揚國際）

體系完整：各種社區照顧的機構既有政府出資社區舉辦的非贏利性的機構，也有私營的、商業性的服務機構。（飛揚國際）

★英國Retirement Villages退休社區

社區概況：Retirement Villages是英國歷史悠久的老年連鎖社區，到現在已經成立了30年。主要面向55歲及以上年齡段客戶提供養老地產的運作和養老護理服務。第一個Retirement Village社區建成於1981年。，目前在英國的中部和南部已經開設了13家養老連鎖社區。（飛揚國際）

➤設計原則
社區的選址和建設遵循保護當地生態環境和人文景觀的原則，主要的居所多為平房和低層建築。（飛揚國際）
➤社區配套
餐廳、酒吧、圖書館、斯諾克室、游泳池、健身房、美發室等，有的社區還設有水療按摩池、綠地保齡球場、酒店、咖啡屋、商店、網球場、菜園、小型高爾夫球場、鯉魚池、林間小道。（飛揚國際）
➤社區服務
美容美發師、工藝室、24小時專職交通服務。社區配備護理師、護士、清潔工、維修工、行政人員、園藝工人和司機。（飛揚國際）
➤社區活動
社區組織形式多樣的活動維護老年人的身心健康，包括咖啡早茶會、晚餐俱樂部、棋牌俱樂部、賓戈游戲、手工藝活動、保齡球比賽、電影俱樂部、購物出行、景點觀光、音樂鑒賞等等。老年人可以通過購買或租用社區住宅的方式入住社區。（飛揚國際）

3、最近國外養老地產如何走進國內養老地產或者養老機構的發展道路？

近幾年來，外資養老企業大躍進式進入中國，與國內企業合作、項目落地的新聞頻見報端。其中最為顯眼的有三大外資主體：一支是以CPM、Emeritus、Fortress、ABHOW為代表的「美國系」；另一支是以RIEI、WISNET、大阪長壽控股公司、韓國書佑集團為代表的「日韓系」；最後一支是以Colisée、Orpea為代表的「法國系」。

外資的養老服務機構主要布局在北京、上海、廣州等一線城市以及大連、青島、常州、南京等二線城市（尤其是長三角地區），這主要與外資養老服務機構定位高端有關，它們傾向於選擇有一定消費能力、老齡化趨勢明顯、尚有開發空間的城市。

歸納起來，外資參與國內養老地產及養老服務業有以下八大特徵：

特徵一：社區嵌入型、醫養結合型、CCRC開發模式

外資在我國開發養老地產主要有三種模式：社區嵌入型、城市醫養結合型和CCRC持續照料退休社區。

第一種模式——在社區中嵌入養老公寓，代表項目是凱健國際，凱健國際.浦東苑選址在世博輻射圈高端社區內，北京椿萱茂.凱健選址在遠洋地產高端住宅項目遠洋天著別墅社區內。

第二種模式——城市醫養結合型養老機構，代表項目是上海禮愛頤養院，距離最近的醫院僅有8分鍾車程，頤養院內部提供專業醫療服務的同時，與嘉定地區三家醫院建立了醫療合作關系。

第三種模式——CCRC持續照料退休社區，代表項目有星堡中環項目，為老人提供卓越的一站式退休生活服務與定製化協助式生活服務。宜興九如城養老綜合體也是CCRC模式的典型代表，它要打造的是一個包括養老院、醫院、購物中心、綠色食品基地、酒店、學校、公園、公寓等形態，同時高度集合養老養生需求，覆蓋獨立生活區、協助生活區、專業護理區、老年痴呆照顧區和臨終關懷區等功能區，滿足養老全生命周期的綜合體。

對於國內開發企業極力追捧的度假型養生養老機構，外資企業目前涉獵較少。

特徵二：主要瞄準高端養老市場

從已開業運營的養老服務機構來看，外資主要瞄向高端養老市場：

如凱健國際位於上海的2個項目，根據不同的服務項目收費，人均每個月一萬元左右；星堡中環的收費採取了「月費涵蓋全包式」，即除了一次性5萬元左右的入住費外，每月費用從7100元到3萬元不等；青島的大阪長壽控股公司日式高級老人公寓，入住押金高達200萬元；泰康之家.燕園入住起步價20萬元。

特徵三：進入介助介護養老市場

根據年齡及身體機能，養老客群一般分為四類：活躍老人、獨立老人、介助老人和介護老人。由於介助、介護市場服務難度大、風險高，國內企業目前還不願意觸碰這塊領域，導致目前中國的養老服務機構絕大多數都是面向活躍老人和獨立老人，而在照料介助、介護老人方面目前仍有所缺失。外資機構憑借豐富的服務經驗，進入這兩大細分領域，如術後康復市場、老年痴呆市場、中風後遺症護理市場等，這成為他們發揮優勢的空間。

如凱建國際.徐匯苑提供各種慢性疾病的治療、外科手術的術後恢復、康復、理療服務；椿萱茂·凱健(亦庄)老年公寓主要針對高齡、部分失能、失能老人提供高品質的護理服務；上海禮愛頤養院主要面向專業護理失智、失能長者，以護理「老年性痴呆」為主要特色，涵蓋各種痴呆症護理、帕金森症護理、中風後遺症護理、手術後康復護理、骨折及其他重度護理等；Orpea南京項目主要接收失能和半失能老人。宜興九如城養老綜合體內設有專業的康復醫療機構，專門針對術後康復和老年病及慢性病診治的老人。

特徵四：全面滲透90%的居家養老市場

基於中國90%的老人居家養老的國情，外資機構非常關注這塊市場，加快發展居家養老服務。

美國Fortress和復星集團開始進軍居家養老市場，將美國高品質的家庭護理管理體系引進中國，服務范疇包含專業評估、照料服務、護理服務、醫護服務和專業醫師健康宣講教學等，另提供專業術後康復護理套餐和其他居家護理服務。

瑞典愛生雅集團與新加坡宜康醫療保健集團早在2011年就在上海啟動「居家護理」業務，引進瑞典及新加坡先進的居家護理理念、經驗和技術，向中國的居家老人提供全面護理與觀察服務、根據醫囑的健康護理指導疾病預防與康復訓練服務、常見疾病的專業護理等。

特徵五：利用舊設施改造

為減少前期的開發投入，外資機構常利用舊設施改造成養老機構，如星堡中環項目由復星集團收購的一棟商辦物業改造而成，建築面積18000平方米；上海禮愛頤養院是將協通集團曾經運營的度假村酒店重新改修而建的；大連日托中心項目是把大連市的一家公建養老院進行適老化改裝而成的。盤活舊有設施前期不需要投入土地成本，並且可以降低建安成本，這無疑大大降低了開發成本，從而能夠極大縮短投資回報周期，因此成為外資機構追捧的模式。

特徵六：加速連鎖擴張步伐

外資機構想進駐中國市場的願望日益強烈，大多以連鎖經營的方式在全國迅速擴張。

日本WISNET早在2004年正式進軍中國老年人居家護理市場， 2011年，公司又在大連開業養老服務中心，目標是今後在東三省建設600多處類似的養老服務中心。

日本RIEI於2011年在北京開設禮愛老年看護服務中心，於2013年在上海開業上海禮愛頤養院，今後3年的目標是「以中國為中心，增設20個海外的養老服務中心」。

日本大阪長壽控股公司於2011年在青島設立第一家日式高級老人公寓，計劃10年內開設100家類似的老年公寓。

美國CPM在中國開設子公司——凱健國際，專注於在中國開設老年康復護理機構，總部設在上海，目前在上海和北京開設三家養老服務機構，將在常州開設第四家養老服務機構，未來將以上海及長三角為中心，輻射全國。

法國Colisée已經開始向中國市場發展，並在北京設立了分公司，計劃五年內開設50家養老機構。

特徵七：與本土企業組建戰略聯盟

除了以直接投資開發的形式進入中國養老護理市場，更多外資正在通過與本土企業的合作全面參與到市場競爭之中。

美國Fortress與復星集團共同創立上海星堡，致力於在中國發展養老社區項目，雙方投資比例各佔50%股份，以「星堡」作為品牌進行連鎖開發，已開發的項目有上海星堡中環一期、星堡浦江社區，星堡中環二期將於2018年初開業。

美國CPM與遠洋地產組建中外合資企業，用於在中國開發和經營養老地產項目，目前已經落地運營的項目是椿萱茂.凱建，合資公司還計劃在遠洋地產開發的社區中嵌入類似的養老服務機構。

日本RIEI與上海協通（集團）有限公司合作，在上海市嘉定區合資創辦了「上海禮愛企業管理咨詢有限公司」，雙方出資比例各佔50%，首個項目上海禮愛頤養院於2013年在上海開業運營。

法國Colisée其進入中國後建設的首個項目落地廣東，Colisée負責提供養老機構的設計、運營及服務，中國方面則負責提供土地、養老機構建設。

法國Orpea於2017年與北京北辰實業集團合作，落戶長沙北辰國際健康城，為項目提供國際領先養老健康技術和管理資源。

特徵八：衍生產業緊跟布局

養老產業涉及領域比較廣，除了核心環節的養老服務業以外，上下游的醫療設備供應、健康食品供應、護理人員培訓等配套產業，也是關鍵環節。外資也加緊布局中國的養老衍生產業。

日本護理器械界最大的日醫學館從2012年在上海市成立合資公司，並首先從上海、北京等大城市開始銷售輪椅等護理用具，2017年3月財報公示銷售額已達到2766億日元。

美國星堡除參與養老社區的開發、提供居家護理服務以外，還為國內多個養老地產投資與開發商提供專業的養老咨詢顧問服務，涉及北京、上海、大連、寧波、杭州等城市。

美國ABHOW向國內的養老地產開業企業輸出培訓服務，在幫助開發企業引入了第三方、為其提供專門為養老社區設計的IT系統的同時，針對目前中國養老市場專業人才匱乏的現狀，也為開發企業提供全方位的國際化培訓和咨詢服務。

4、養生地產是什麼

養老養生是時下很抄令人關注的話題，在傳統觀念背景下，這是社會、經濟發展的必然產物，在休閑時代的浪潮中，衍生出各種百相關的產業，催化產業的繁榮。遠景設計研究院養老養生規劃專家談度到「養生」和「休閑」、「旅遊」等概念有很多重合的地方，在與房地產的嫁接中，這三者各自所特有的資源問可以相互共用。旅遊地產可以藉助環境、產業優勢發展休閑、養生地產；同樣養生地產也可以根據答自己的具體情況與旅遊、休閑相結合，三者可以是共存共生的關系。

5、養生地產的概述

養生，就是指通過各種方法頤養生命、增強體質、預防疾病，從而達到延年益壽的內一種醫事活動。所謂容養，即保養、調養、補養之意；所謂生，就是生命、生存、生長之意；通俗的說，養生就是保養生命。而美國醫師Halbert Dunn提出，將Wellbeing（幸福）和frt-ness（健康）結合而成。Halbert Dunn醫生認為自我豐盈的滿足狀況為較高的養生境界。養生地產是指以養生作為引擎產品，從而帶動的娛樂、休閑、度假等綜合體的統稱。

6、國外房地產發展現狀

海外房產有各種各樣的優勢，是國內暫時沒辦法比較的。
海外房產基礎知識之房屋類型
海外的別墅房屋類型有4種:
1、 獨立屋(Singlehouse或Detachedhouse)：只有一戶人家居住的房子，類似國內的獨棟別墅，一般有地上兩層，地下一層（地下室）；
2、 平房(Bungalow)：與獨立屋類似，但只有一層，通常包括前院和後院；
3、 半獨立屋(Semi—detachedhouse)：指兩戶人家連在一起，僅有一牆之隔；
4、 聯排別墅(Rowhouse)：指多戶人家連在一起的房子，與國內的聯體別墅(Townhouse)類似，有一、二、三層三種類型，最常見的是二層結構。
國外的公寓也有兩大類，一種是出租公寓(Apartment)，另一種是產權分售公寓(Condominium)。兩者的區別是，出租公寓只出租，而不出售；而產權分售公寓只出售而不出租。因此，通常出租公寓的建築設計標准要比產權分售公寓的要低一點。

海外房產基礎知識之產權
與國內一般購房擁有70年產權不同，在海外購房獲得的是更長時間產權或永久產權。一般，國外房產將土地所有權和房屋所有權捆綁，買房時得到房屋，亦長期或永久擁有了土地所有權。譬如，如果你買的是house，那麼，你將擁有所在地的土地所有權。

海外房產基礎知識之裝修
在國內買房後，我們通常還得為新房裝修而煩惱。而海外房產通常沒有毛胚房的概念，基本所有房子都已經裝修完畢。交房時，通常都已配齊地板、傢具、電器，收樓後即可入住，省去了不少裝修的煩惱。

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